Depuis le 1er janvier 2025, plus de 500 000 logements locatifs privés sont frappés par l’interdiction de location des logements ayant un DPE G. Ils doivent donc faire l’objet d’une rénovation énergétique pour continuer à être loués. La Fapil, première fédération du logement d’insertion, et ses 140 adhérents mettent en œuvre des solutions concrètes pour accompagner les propriétaires bailleurs dans cette démarche et leur permettre de bénéficier de nombreux avantages. L’adoption définitive récente du PLF 2025 clarifie les dispositifs accessibles pour les bailleurs avec la prolongation du dispositif Loc’Avantages jusqu’en 2027.
Depuis le 1er janvier, la location des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est interdite. Mesure clé dans la lutte contre les passoires thermiques, cette réglementation concerne plus de 500 000 logements locatifs privés. Les propriétaires de ces biens ne peuvent plus les louer dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du contrat.
Cette réglementation représente un défi de taille pour les propriétaires bailleurs confrontés à la nécessité de réaliser des travaux de rénovation pour mettre leurs biens aux normes. Cette transition vers une meilleure classe de DPE peut s’avérer complexe et coûteuse, entre les travaux à réaliser, les démarches de mise aux normes et le risque de vacance locative.
Bail à réhabilitation et mandat de gestion via les Agences Immobilières à Vocation Sociale : deux solutions proposées par les adhérents de la Fapil
Face à cette obligation, les adhérents de la Fapil, actifs dans la majorité des départements français, sont à la disposition des propriétaires bailleurs pour les accompagner dans l’amélioration énergétique de leurs logements. Les solutions mises en œuvre par nos adhérents sont avantageuses et accessibles.
1. Les propriétaires peuvent faire appel à une association agréée Maîtrise d’ouvrage d’insertion pour mettre en place un bail à réhabilitation
Le bail à réhabilitation est un dispositif permettant à un propriétaire de confier son bien à une association ou un organisme agréé pour une durée définie de 12 années minimum, et en échange, cet organisme finance et réalise les travaux de rénovation du logement pour ensuite pouvoir y loger des ménages modestes.
Les avantages sont concrets :
- Les frais de rénovation sont intégralement pris en charge par l’organisme signataire du bail ;
- Pendant la durée du bail, l’association assure l’entretien du bien ;
- À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien rénové et en état d’être reloué ou habité.
Si le propriétaire s’interroge sur la vente de son bien immobilier dégradé, les associations agréées Maîtrise d’ouvrage d’insertion pourraient être intéressées pour l’acquérir. Cette opportunité est intéressante avant que la valeur du bien ne diminue.
2. Les propriétaires bailleurs peuvent faire appel à une Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS®), agence immobilière associative agréée par l’État qui propose une gestion locative sécurisée et solidaire
Les 55 AIVS® en France ont l’expérience et les compétences pour conseiller et orienter les bailleurs dans les travaux d’amélioration, en contrepartie d’une mise en location solidaire.
En confiant leur mandat de gestion à une AIVS®, les propriétaires bénéficieront également d’avantages variés :
- d’une réduction d’impôt via le dispositif Loc’Avantages récemment reconduit jusqu’en 2027 : d’un montant équivalent à 20%, 40% ou 65% des revenus bruts de votre logement en fonction du loyer consenti et en conventionnant avec l’ANAH pour une durée minimale de 6 ans
- des conseils techniques, financiers et fiscaux pour l’amélioration et le conventionnement de leur bien
- d’une gestion locative adaptée et sécurisée
- d’une sérénité et tranquillité de gestion
- d’une sécurisation des risques locatifs (impayés et dégradations) grâce à la garantie VISALE
Les propriétaires de logements en DPE F ont également tout intérêt à effectuer ces démarches et anticiper les travaux nécessaires : l’interdiction de location arrive à grand pas, en 2028 !
Une opportunité pour agir contre le mal-logement…
Ces dispositifs permettent aux propriétaires d’effectuer les rénovations nécessaires sans engagement financier lourd et en toute sécurité. En optant pour ces solutions et ses nombreux avantages, ils contribuent à la réduction des logements énergivores tout en permettant à des ménages précaires de se loger dans un logement décent et abordable.
La mobilisation du parc privé est donc une opération gagnante pour tout le monde : les propriétaires bailleurs, les associations, les locataires.
…et valoriser le bien immobilier
En plus des travaux de rénovation permettant une reprise de la location, les deux solutions proposées offrent l’occasion d’assurer la préservation et l’entretien du bien : un logement occupé est mieux entretenu qu’un logement vacant qui génère des frais : taxes, entretien, assurance, détérioration. Un logement rénové, occupé et bien entretenu prend de la valeur sur le marché immobilier.
Exemples :
> Un propriétaire possède un logement en centre-ville en DPE G, dont le locataire vient de poser son préavis de départ. Il peut faire appel à une Agence Immobilière à Vocation Sociale qui l’accompagnera dans la réalisation des travaux et se chargera de trouver un nouveau locataire.
> Un propriétaire possède un logement en zone rurale, trop dégradé pour être loué en l’état. Il peut faire appel à une association agréée Maîtrise d’ouvrage d’insertion qui réhabilitera le bien immobilier via un bail à réhabilitation ou pourra aussi lui proposer de l’acquérir.
> Un propriétaire vient d’hériter d’un appartement en mauvais état et souhaite le garder comme source de revenus complémentaires à sa retraite. Un bail à réhabilitation est tout à fait adapté : l’association rénovera le bien, le louera et préservera ainsi la valeur du bien. Le propriétaire récupérera l’usufruit à sa retraite.
